兴业银行首席经济学家鲁政委日前表示，明年房地产投资中棚改将调减，而租赁将增加。他认为，在不考虑挤出效应的情况下，租赁房建设大概能拉动房地产投资3%的增长。

住房租赁最火爆的细分领域，又莫过于长租公寓，包括中介、酒店、开发商在内的各类公寓运营商都纷纷进入长租公寓市场。与此同时，商业银行进军长租公寓行业的消息也屡见报端，四大行中即有三家先后宣布涉足长租公寓，提供资金支持。

大环境改善利好的同时，长租公寓的参与者如何形成规模化经营，并解决租赁回报慢、成本回笼慢的问题？资产证券化无疑是这些问题的最佳解决方案。

此前已获准发行的五单长租公寓领域ABS(资产证券化)产品，发行主体分别涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口五大长租公寓运营商，合计获准发行规模达121.2亿元。加上刚刚获批的200亿元飞驰ABN(资产支持票据)，获批发行的住房租赁资产证券化规模已经达到320多亿。

运营模式的不一，使得上述融资方在ABS发行架构上选择不同：

采用托管或者转租模式的运营商(譬如魔方公寓、自如)，由于对租赁物业不具备所有权，更多是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入。

自持租赁物业的运营商则通过开展权益型类REITs(房地产信托投资基金)业务来实现轻资产运营，譬如新派公寓、保利地产发行的两单REITs产品。其基础资产均为私募基金份额，底层资产则为委托贷款利息和股息。

同样是自持租赁物业，招商蛇口获准发行的全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(简称