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在保利地产发行住房租赁REITs之后,另一家央企也宣布进行长租公寓的资产证券化。
12月1日,招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元。
近期,多家长租公寓运营商均在试水资产证券化。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务,长租公寓机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产,减轻其压力。
作为转型城市运营服务商的标杆项目,此单长租公寓CMBS被招商蛇口寄予高度期望。分析人士指出,此次长租公寓CMBS获批,将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具,也是其战略体系中重要一环。
长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国住房租赁市场中,企业租户占据市场份额的比例高达30%,我国这一比例尚不足3%,而招商蛇口、万科、碧桂园、龙湖、保利地产等大型房企纷纷重仓长租公寓,将大大加快机构租赁的发展。
资本化探索
招商蛇口公告显示,此笔CMBS的储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿。
谈及此次动作,招商蛇口董事总经理许永军介绍,长租公寓业务是公司发展战略之一,资产证券化是这一战略的重要组成部分。
该单CMBS是公司稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点的重要探索。
招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目,大多分布于一二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。据招商蛇口介绍,多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。
此外,招商局集团内的资源互补,有利于招商蛇口多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源。
公开资料显示,目前招商蛇口运营中的长租公寓达1.6万间,建筑规模总计约60万平方米,已在深圳、北京、武汉、重庆落地多个项目,天津、沈阳等城市也在推进中。招商蛇口表示,未来将继续围绕一线及重点二线城市进行重点布局。
在发展策略上,将形成轻重结合、资管分离的商业模式,打通租赁业务全价值链各环节,打造租赁公寓全程专业运营商。
战略背后是一个系统工程,要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条,这也是招商蛇口转型升级的标志。
克而瑞研究中心指出,目前长租公寓行业普遍面临共同的盈利难点,亟待提升运营能力。在此背景下,CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。
营业毛利率突出
由于国内真正的RIETs尚未推出,接近招商蛇口的人士认为,在现阶段,CMBS的方案更适合在核心地段拥有大量低成本存量长租公寓的招商蛇口。
相比于类REITs,CMBS模式不涉及资产所有权变更,是一种债务型融资,原始权益人通过抵押物业资产获得资金,并在到期偿还贷款后解除抵押。原始权益人保留物业资产的所有权,充分享受抵押期间地产增值的红利。
从国内目前CMBS的实践来看,由于银行业受制于资本消耗和期限错配压力,经营性抵押贷款放款意愿减弱。CMBS可从融资成本、额度、资金用途等方面进行优化,将有助于形成对经营性抵押贷款的补充。
而招商蛇口此次能获得这么大规模的发行量,与其财务数据有关。
在长租公寓行业,GOP率(营业毛利率)是反映项目运营能力的核心指标。记者梳理发现,当前国内长租公寓项目的GOP率多在80%左右,而招商蛇口进入稳定运营阶段的长租公寓项目能达到90%左右;在运营成本更高的服务式公寓市场,GOP率通常为50%-55%,而招商蛇口的部分服务公寓项目GOP率能达到68%。
相关负责人告诉记者,由于招商蛇口依靠创新的运管模式降低了运营成本,从而实现经营效益提升。据透露,目前其运营的长租公寓租金溢价水平约在20%-31%。